O acordo entre o inquilino e o proprietário de um imóvel residencial envolve diversos acordos que são ancorados através de um contrato de aluguel. Entretanto, taxa de administração da imobiliária, despesas extraordinárias de condomínio, exigência de mais de uma garantia locatícia e caução acima do limite previsto em lei estão entre os pontos que podem gerar questionamentos.
O Brasil atingiu 18,9 milhões de domicílios alugados em 2025, o equivalente a 23,8% das moradias do país, segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios PNAD Contínua, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
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Com quase um em cada quatro domicílios brasileiros ocupados por locatários, cobranças incluídas em contratos e boletos de aluguel ganham dimensão ainda maior.
Despesas em imóveis alugadas
A Lei 8.245/91 estabelece que as despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino, enquanto as despesas extraordinárias cabem ao proprietário. Sendo assim, a divisão de despesas fica da seguinte forma:
Locatário
- Aluguel;
- Consumo de água
- Luz e gás
- Despesas condominiais ordinárias, como portaria, limpeza, manutenção, jardinagem e salários e encargos dos funcionários do condomínio
- Pequenos reparos decorrentes de mau uso causado por ele mesmo.
Proprietário
- Obras estruturais;
- Reformas que aumentem o valor ou a vida útil do imóvel;
- Pintura de fachada
- Instalação de equipamentos de segurança
- Indenizações trabalhistas de empregados anteriores à locação
- Seguro contra incêndio do imóvel.
Quanto ao IPTU, a lei atribui a responsabilidade ao proprietário, mas é comum e juridicamente válido que o contrato transfira esse custo ao inquilino, desde que a cláusula esteja expressa.
Cobranças indevidas
De acordo com Rafael Verdant, especialista em Direito Imobiliário, é comum a prática de transferência de responsabilidades no acordo de aluguel, ou seja, quando o proprietário transfere todas as despesas do imóvel para inquilinos.
“Um erro recorrente em contratos mal redigidos é generalizar as despesas condominiais como “todas de responsabilidade do inquilino”, sem discriminar o que é ordinário e extraordinário, isso costuma favorecer quem redigiu o contrato e é fonte frequente de disputa”, explicou o especialista.
Verdant explica que, cobranças indevidas, em regra, não são consideradas crime, mas pode escalar para a esfera penal, como estelionato (art. 171 do Código Penal).
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“Isso em situações excepcionais em que se comprove fraude deliberada, algo difícil de caracterizar em uma disputa contratual comum. Para reaver os valores, o inquilino pode enviar uma notificação extrajudicial formal exigindo o estorno, ou ajuizar uma ação de repetição de indébito”, continuou o especialista.
Alguns cuidados, portanto, são essenciais para se evitar prejuízos financeiros maiores. O advogado sugere a necessidade de uma vistoria de entrada no imóvel bem detalhada, e acompanhada de fotos e de um laudo assinado por ambas as partes.
“Sem esse documento, o ônus de provar o estado anterior do imóvel recai sobre o inquilino em caso de disputa na saída”, explica ele.
“Também é essencial revisar o contrato para garantir que ele discrimine claramente as despesas ordinárias das extraordinárias, evitando cláusulas genéricas que atribuam “todas as despesas” ao locatário. Vale ainda verificar a regularidade fiscal do imóvel, como IPTU em dia e ausência de ônus na matrícula, e, quando há administradora envolvida, se a taxa de administração está sendo repassada indevidamente ao inquilino”, finaliza o advogado.
